-- 精细化、专业化、品牌化的代建之路
杭州2017年3月17日电 /美通社/ -- 浙报传媒地产研究院院长丁建刚近日发表文章《中国房地产开发模式将迎来深刻变革》，探讨了中国房地产精细化、专业化、品牌化的代建之路。绿城管理获得授权转发，全文如下。
“中国的城市化与美国的高科技发展将是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事。”中国近二十年人类历史上前所未有的大规模城市化进程，完全证实了这位诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨当年的预测。
伴随着中国这二十年快速的城市化进程，中国的房地产市场化，也走过了二十年的高速发展期。
一、高速发展的市场化留下诸多问题
中国房地产市场经过二十年的高速发展，已经结束了城市住房短缺的历史。中国的城镇居民人均居住面积，从1998年的不到十平方米（9.3平方米），跃升到了今天的34.6平方米（截至2015年末）。
但高速发展的二十年，也给中国房地产市场带来了诸多问题和困惑：
1、一线城市和部分二线城市的房价居高不下。多年来，在使用多种行政手段调控之后，仍然在2016年出现暴涨。官方一直声称要建立长效机制，但需要从顶层设计入手，改变现有的开发模式，多年来没有任何进展。
2、绝大多数三四线城市库存积压严重（其中相当部分是由于产品定位错误或产品品质不被认同造成的）。
3、住宅产品的设计和建造简单粗糙，产品品质良莠不齐，优质住宅产品比例极低。
二、房地产开发投资主体发生变化
由于中国房地产的开发模式从一开始就是以香港为模板，开发企业一揽子包揽融资、购地、开发、建设和销售等全过程。
这一模式下开发企业的特征是：大而全、重资产、风险大。为了抗风险，开发企业又急需扩大规模。
因此，中国房地产开发企业展开了一轮又一轮的规模扩张竞赛，现在已经从千亿俱乐部向万亿俱乐部迈进。行业笃信的理念是：先做大规模。在这一理念的驱动下，大多数开发商把购地扩大规模作为第一要务。
以险资为代表的资本方，看到了中国房地产业集中度进一步提高，并逐渐呈现寡头化的趋势。近几年，以险资为代表的资本大举进军房地产市场，但近期，资本进入优质开发企业股权的路径受阻。
但可以确信，资本方不会甘心被拦在房地产市场之外，他们会另起炉灶，以项目投资者的身份直接进入房地产市场。事实上，过去几年，平安、信达等已经进入了房地产市场。
这样，中国房地产市场的投资者，将形成以下三个主要角色：B（Business）-- 专业的开发商；G（Government）-- 政府，主要承担保障性住房建设；K（Capital）-- 资本方。
而这其中的两者G（政府）及K（资本方），由于自身较为缺乏开发经验和开发能力，寻找优质的代建商代建开发，将是这两类投资者的主要选项。
三、专业化、精细化、品牌化是房地产市场的趋势
在中国的一线和二线城市，虽然房价高，市场甚至仍呈现供不应求之势。但是，开发的硬成本——土地价格过高，不仅大大挤压了开发企业的利润空间，且市场的容错度极低。对市场定位和客户需求任何一个判断错误，或产品设计及营造过程中的任何瑕疵，都可能造成满盘皆输。
而三四线城市市场竞争激烈，价格竞争激烈，同样考验着开发企业的成本管控和营销水准。
无论投资者是谁，最后的产品都需要面对终端C（Customer购房者）。作为今天中国城市中绝大多数家庭最大投资、最大消费、最大资产的住房，在结束了从无到有，进入从有到优的时代后，购房者的品牌意识、品质意识和对品质的专业鉴别力均大大提高。
在关于市场需求端的一项调查显示：居住在近二十年内开发商开发的商品房，或政府提供的保障性住房的居住者，对其住房满意的比例竟不足30%。这一比例远低于对其他大宗商品和消费品的满意度，如汽车、家用电器等等。
因此，不论是市场的供给端还是需求端，都要求房地产开发企业走专业化、精细化和品牌化的道路。
四、专业代建是实现专业化、精细化、品牌化的重要路径
专业的代建企业，一定是经过较长时间的市场历练，积累了丰富的市场经验，同时又具备精准的市场定位能力、产品研发和营造能力，也因此形成了较强的品牌号召力和品牌溢价能力的企业。
以绿城管理代建的海口桃李春风为例，原开发商的开发和销售过程极为艰难。当绿城管理介入产品的定位和销售以后，情况发生了根本改变。客群从新海口人扩展到全国，销售价格从每平方米1万元，提升到每平方米近3万元。
这是中国住宅市场开发供给侧改革的典型成功案例。
政府的拆迁改造项目也是如此。
2014年10月，由绿城管理代建的杭州杭氧政府安置房集中交付，当未列入本次安置计划的长安村村民见到如此好的安置房项目之后说：“我们也希望能住上绿城的好房子，如果不是绿城来造的话，我们就不拆！”可见品牌的强大影响力。
居住在绿城近二十年前开发的杭州桂花城、紫桂花园等小区的业主，很少有人舍得卖出。即便出售，其二手房的价格，也比周边普通产品高30%以上。
这样的事实教育了这里的业主，在重新选择购房置业时，只要有可能，一定会继续选择绿城品牌。
这些成功案例看似简单，看似仅体现在对产品的改变和品牌的认可，但实际上，其中蕴含着深厚的市场判断能力，产品驾驭能力和长期的品牌价值积淀。
这正是专业的品牌代建企业的核心价值所在。
可以预见，在中国未来的房地产市场开发格局中，除了几家大型的专业开发企业以外，市场和产品驾驭能力较弱的或非知名企业，将逐步退为纯粹的投资者，将市场定位、产品定位、设计营造、销售以及运营服务等一整套专业服务，交给知名的专业的代建企业，以达到专业化、精细化、品牌化的目标。
五、先进的代建理念将引领行业革命性变化
3月16日中国房地产百强发布会上发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》披露数据显示，绿城管理作为中国房地产代建市场的开拓者，也是整个市场占有率最高的企业，其中2016年销售额占整个代建行业近20%，在行业内位居榜首。
绿城管理对代建模式的实践和理论探索也遥遥领先。2016年，在总结绿城22年开发经验和7年代建经验的基础上，绿城管理创造性地提出了代建4.0体系。一对蝴蝶翅膀，左翼回答了需求端的最大关切，右翼回答了委托方的最大关切。实际上，这也是中国房地产开发代建模式的两个最大痛点。这两个痛点的解决，将使中国房地产代建市场的发展大大提速。有理由相信，这一代建模式的创新，将改变未来中国房地产业的格局和生态，引领中国房地产开发模式的革命性变化。
未来，行业的集中度将进一步提高，甚至出现寡头化的趋势。可能的情形是，为数不多的全国大型开发商占据市场的主要份额，代建领域也将呈现同样情形，预计从2017年到2020年，代建市场累计规模总量将超过1.7亿平方米。而这其中的很大部分市场份额将属于大型品牌代建商。
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