海南博鳌2018年8月16日电 /美通社/ -- “二房东”在大众眼中可能是个被边缘化的群体，他们游离于供给侧与需求侧之间，利用信息不对称，通过倒租房地产而牟利。但在房地产业内人士看来，实际上 “二房东”的概念早就发生了变化。
2018博鳌房地产论坛上，公寓家联合创始人兼COO杨剑凌从另一个角度诠释了新生代二房东在市场中的价值。杨剑凌表示：“所谓的中小型运营商就是大家理解的二房东，我们发现这个群体是整个长租市场最有活力和最有价值的群体。”
公寓家联合创始人杨剑凌
据杨剑凌介绍，“二房东”也要分阶段来看，2000年至2015年是最初的“二房东”，这批人本身不创造价值，通过信息不对称，炒租获利，有点“暗包”的性质。但2015年之后，新生代“二房东”就不完全不同了。他们有的是医生、留学生，还有很多是设计师，他们接触最前沿的生活方式，利用自己的兴趣和专长，把被低估的房源经过合理改造后重新投向市场，一方面盘活存量，另一方面提升租住品质。最重要的是，他们获得业主的合法授权，一般签订6-8年的包租协议，他们是升级版的“二房东”，为公寓资产升值创造价值，他们应该得到市场的尊重。
杨剑凌认为，长租市场的经营理念不能简单套用快速扩张、谋求垄断的 B2C 思维，更值得关注和鼓励的应该是努力升级中百花齐放的 C2C 市场。因为中国品牌公寓的占比仅为3%，大多数房源供给来自民间。C2C 是更适合长租市场的运作模式，正如淘宝上百万小而美的店铺一样，在保持个体差异化的同时寻求共存、共赢、共享将是长租公寓未来的发展方向。
改造后的公寓
公寓家立志为广大房东赋能，通过互联网的方式对市场资源作整合和再配置，从而孵化更多“小而美”的专业房东，提升整个行业的公寓产品质量和运营服务水平。那么如何算一个专业二房东呢？杨剑凌现场分享了他的样本分析：
首先，地段是决定房源溢价空间的第一要素。对于刚起步的长租市场服务商而言，选好根据地很重要，以该区域房源为中心逐步向外扩张发展。对此，杨剑凌提出了“3公里”概念和“5公里”概念。以中心区域外拓的高价值范围是3公里左右，如果把中心区域称为黄金地段的话，3公里范围内就属于白银地段，但外拓范围最多不要超过5公里。
改造后的公寓
第二，对目标租客进行分析，对应地对公寓进行改造与二次定位。在抢到黄金地段房源后基于目标需求进行公寓改造，要舍得投入。杨剑凌表示，我们目前接触到的都是新生代“二房东”，他们基本都能做到5%的空置率以内的空置率。一年算下来，资源闲置时间只有15天。虽然设计装修投入相对较重，但消费升级的大潮下产出会第一时间被市场认可和接受。一般来说12-18个月回收期，之后的收益就非常可观，当然6-8年投资回报率不如开发商售楼暴利，但完全可以媲美一份高收益理财产品。
第三，长租市场运营讲究细致而非规模。杨剑凌表示，做长租市场在精不在多。目前，公寓服务商的拿房成本普遍偏高。此外，还要叠加摊销成本、人工成本、税收费用、获客费用。在庞大的支出压力下越要求规模，利润压力反而越大。长租公寓是一个规模不经济的行业，行业现状就是这样，也许十年后会因为经济转型而发生变化，但至少在当前环境下难以迅速改变。
未来的长租市场将依然是 C2C 中小型房东们的天下。
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