- 戴俊凯，目前是景荣基金旗下不动产板块 -- 景城置业的总裁
上海2018年2月14日电 /美通社/ -- 景荣基金旗下不动产板块 | 景城置业的总裁戴俊凯认为，进入2018年，在一线甚至二线城市，房地产已经步入存量时代，建造开发已不是行业发展主题，而如何做好管理运营、提升物业价值才是房地产行业的发展方向。
打造景荣基金品牌
景城置业作为景荣基金旗下不动产板块，以凯德集团、黑石集团为行业标杆。景城置业总裁戴俊凯认为，贯穿“融资、投资、管理、退出”地产金融全产业链的房地产金融服务商将主导未来中国房地产行业的发展。
戴俊凯介绍说：“景荣基金一开始以不动产夹层基金起家，主要跟大的国企开发商合作，包括金地集团、中粮地产、招商地产、信达地产、光明地产、中航地产等国有一线开发商。我们作为配资方，提供融资方案，担任财务投资人的角色；而开发建设由开发商主导。”
作为国内先行的几支房地产私募基金之一，景荣基金在不动产领域的投资管理规模累计已经超过300 亿元。截至2017 年一季度，景荣基金已经完成对18 个不动产项目的投资与并购，覆盖中国大陆地区及美国曼哈顿等境外地区，累计开发的总面积超过350 万平方米。
在不动产领域，景荣基金不再是单纯的被动的财务投资人，同时也担任着主动的项目管理人的角色。例如，由景荣基金投资的美国旧金山的两个写字楼项目，均由景荣基金自主管理；景荣基金也主导了曼哈顿一个公寓项目的开发。
戴俊凯表示：“为了更好地担任主动项目管理人的角色，我们建立了专业团队。在投资管理方面，涉及大宗物业、写字楼、社区商业并购甚至开发；在运营方面，针对社区商业、长租公寓的运营管理，我们不仅自建团队，而且与行业翘楚合资、合作。”
转型主动管理人角色
戴俊凯介绍说：“随势而动，在不动产方面，除了做好财务投资人角色外，我们也做主动管理。”
一方面，目前全国的楼市调控政策全面升级，除了限购、限贷、限售外，在土地拍卖环节，要求开发商自持物业比例很高，基本达到50%以上。在这种背景下，很多开发商，包括房地产基金公司都面临着转型，都要培养自己的主动管理能力。因为是自持物业，只有培养好管理能力，才能提升自持物业价值，才能赚到更多收益。
另一方面，北京、上海、深圳等一线城市，都在鼓励长租公寓，鼓励商务办公室发展，而长租公寓、商务办公室这些都是自持物业，都要求持有方有较强的管理能力。开发商、房地产私募基金均面临着转型。
戴俊凯说：“为了适应形势的发展，为了更好地向主动管理方向迈进，在不动产方面，我们以新加坡凯德集团为标杆，致力于打造成一个集融资、投资、管理、退出四环节于一体的产业链，既有开发建设，又有运营管理，并可以通过REITs 退出。在早期开发的时候，出一部分自有资金，然后再募集一部分资金，在运营一段时候后再通过股权渠道退出。我们正按照这四个环节做布局。”
戴俊凯表示：“基于对未来市场的判断，考虑到项目本身，不管是住宅还是商业业态，我们对拿地比较谨慎，会将更多的精力放在城市更新改造、存量物业提升上，尤其是一线城市、一点五线城市，因为这些城市的长租公寓、写字楼、社区商业等业态的更新改造市场是非常巨大的。从国际经验来看，美国曼哈顿地区近几十年都是存量物业进行不断地更新改造。按照建筑密度来算，上海还有很大的更新改造空间，这个方向比传统的拿地更符合发展趋势。”
城市更新，存量物业的升级改造，老厂房、旧写字楼、老式商业、公寓、酒店都有可能，目的是把现有的存量资产盘活更新，这就会严格考量基金管理方的管理能力、运营能力和退出能力。
而对房地产私募基金来说，在拿下某个项目后，通过升级改造后，日常运营仍靠租金产生收益，但最终还是要考虑退出问题。房地产私募基金通常设有时间年限，作为封闭型基金，时限一般三到十年，到期后必须要退出。
戴俊凯认为，基金到期后，有没有退出渠道，能否实现成功退出，更是考量一家基金公司的整体操盘能力。
中国REITs 大有可为
在国外，房地产基金退出通常通过REITs 实现。REITs 是一种通过发行股份或受益凭证的方式来汇集特定多数投资人的资金，由专门的托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产相关投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
戴俊凯表示：“能产生稳定现金流的资产都可以做资产证券化，都能做成标准化产品，甚至到交易所挂牌，供各类机构持有、交易。目前，不管是税务规则，还是工商条例方面都还没完善，国内只能做出类REITs 产品，但这些产品依然属于债券型，未来的大方向肯定是股权REITs。”
在国内房地产市场逐渐走向高位，行业由增量转为存量市场，市场堆积的风险正逐渐显现。REITs 的推出有其必要性和急迫性，能缓解信贷风险，降低房地产企业杠杆，改变和提升房地产企业的盈利模式，此外也有利于社会资产配置多元化，防止房价泡沫进一步扩大。
戴俊凯说：“目前，在北京、上海、深圳这些一线城市，大宗物业交易是非常活跃的，很多大型公司愿意购买物业，作为公司总部，也有是看好未来资产保值升值的。但像上海这样的一线城市，资产贵，租金收益率比较低，资本化率仅为3%- 4%，很难做成好的资产证券化产品。但在二三线城市，大宗物业交易量就比较少，资产较便宜，租金收益比就较高，反而市场上做成资产证券化的产品比较多。”
在一线城市，基金投资的方向还是瞄向城市更新改造的项目，寻找具有潜力的物业，通过升级改造、运营管理，提升物业价值，提高租金收益。这样不管是自有资金，还是基金模式，最后就能更好地证券化处理，更顺利地退出。
戴俊凯说：“我们已与多个写字楼、社区商业项目深入洽谈。同时，我们组建了多个团队，一个团队负责发起资产管理计划，主要考虑项目的定位、设计和退出；另一个团队，负责运营管理，包括招商、物业管理，甚至包括建筑设计、工程改造方面。总之，景荣基金贯穿于房地产金融的融资、投资、管理、退出的整个链条，立志做一家优秀的全国性地产金融服务商。”
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